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境界トラブル

貴方が買おうとしている土地の”範囲”は正しいですか?
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境界トラブル

土地を購入するときには土地の形状や敷地面積を把握するはずです。
それらの情報を確認し、実際に土地に足を運び、気に入ったのでいざ土地の売買契約を・・・となるわけですが、その前にもう一度確認してください。
その土地の面積や形状、道路や隣地との境界線は本当に正しいものになっていますか?
誰でも土地の面積や形状を確認せずに売買を行うわけがありません。
“正しい”というと誤解を招くことになるかもしれませんが、つまりはその情報が将来的にトラブルの原因にならないかどうかということなのです。

 

現状有る姿はトラブルのもと?

もし、今購入しようとしている土地に関する情報を登記簿だけに頼っている場合は、売買契約を行う前にもう一度確認しておいた方がよいことがあります。
それは境界の位置です。
境界には道路境界と隣地境界がありますが、この場合は特に隣地境界について位置をしっかり確認(道路についても実は敷地内まで道路が存在しているなどという特殊な事例もあるので要確認です)しておくことが求められます。
本来、土地は建築基準法や都市計画法などといったルールが制定されるずっと以前から存在しているものです。
もちろん登記というものも昔はありませんでした。
ですから登記簿に記載されている情報が絶対ということではないのです。
大昔の隣人同士が取り決めたことが、今でも暗黙のうちに有効になっているということもあります。
今でも御影石などで敷地の境界点を明示しているところもあります。
これだとその石のどちらの辺に境界点があるのかわかりませんし、その数cmのずれ(その石の大きさの分)が敷地面積の大きさに影響を与えることになります。
もし、土地を購入し、そこに建築物を施工している途中で隣地所有者と境界をめぐるトラブルになったとします。
もし境界線が数cm下がるだけで、敷地周囲の長さの分だけ面積が小さくなります。
敷地面積が小さくなると建蔽率や容積率との関係から建築面積や延べ床面積にも影響を与えます。
また、採光や換気の計算も建築物と敷地境界との距離に基づいて計算を行いますので、それらにも影響を与えます。
そして何よりも購入時よりも面積が小さいので、土地の価値が下がってしまうことになります。
そうなってしまうと設計や施工にもかなりの手戻りが発生しますし、何よりも売買契約にまで遡って売主と争うことになるかもしれません。

 

立会いの下で境界明示を!

ではどうやって境界を決定すればいいのでしょうか?
それは隣地の所有者立会いの下で測量を行い、明示・取り決めを行うことです。
そして、その結果を登記簿に反映(これは次にその土地を購入する人のためにもなります)させておくことです。
面倒ですがこの作業をしておくことで、後々の大きなトラブルを回避できます。
また、その時点でお互いに納得のいく明示ができないのであれば、そのような土地を購入しなければよいだけの話です。
とにかく敷地の形状や面積については、できるだけ早い段階で取り決めをしておくことが必要というわけです。

※さらに詳しく →  「測量」
 
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